美濒衰退海外业主纷卖楼套千亿欧央行扩负利率谷经济陈浩峰

美濒衰退 海外业主纷卖楼套千亿，欧央行扩负利率谷经济

面对地缘政治和全球经济增长前景不确定，海外投资者纷纷撤出美国地产市场。根据数据公司Real Capital Analytics统计，海外投资者今年第二季出售价值134亿美元的美国物业。

近期来自欧洲、加拿大和中国的投资者，成为美国地产市场的活跃卖家据《华尔街日报》引述Ropes & Gray资产管理业务合夥人Matt Posthuma称，美国地产价格目前处於甚高水平，已经接近市场巅峰。而部分美国本地的商业地产投资者亦先行离场，採取观望。

美元走强 投资成本贵

据研究机构Real Capital显示，第二季度最大的海外投资卖家是Ivanhoe Cambridge，该机构是加拿大魁北克省退休基金Caisse de depot et placement du Quebec旗下的房地产部门。Ivanhoe Cambridge第二季度卖出位於西雅图的两座写字楼，同时卖出所持Ritz Plaza权益。Ritz Plaza是一栋位於曼哈顿中城的出租住宅物业，拥有约479个房间。

过去数十年来，全球各地主权财富基金、保险公司、退休基金和家族投资基金，都会选择投资美国物业，希望获取稳定回报。但随着美元走强，海外投资者在美国房地产的投资成本更为昂贵。与此同时，投资者愈来愈担心美国经济陷入衰退，还有其他因素，包括网购对零售的影响等，亦令到部分房地产类别受到打击。

另外，全球政治危机缓和，道指早段最多反弹223点，报26341点。

欧洲中央银行将於下周开会议息，市场普遍估计将会减息四分一厘。但是，欧央行目前的主要利率已跌至零水平，若再减息，利率将变为负数。这意味着日后企业向银行借钱，不但不需要付利息，而且还可收取利息，这看来非常荒谬，完全违反人类经济社会的原则。所以可以断定，若欧央行再减息，只会向存款利率“埋手”，即把现时已变为负数的存款利率，进一步下调。

欧洲央行为了刺激经济，早在2014年已把存款利率调低至负数，经过多番调整后，存款利率目前已跌至-0.4厘的水平。正如上述所说，若把主要利率，即欧元区再融资利率调低至负水平，理论上放贷人在贷款时不但收不到利息，而且还要付出利息，这根本就不可能。唯一可行的是，欧央行的减息行动只在存款利率上实施。

负存款利率未见成效

不过，存款负利率其实亦讲不过去，因为根据一般人的认知，把钱存放在银行，主要是要赚取息口回报，如今存钱不但没有利息，反而还要付利息，存户那有兴趣把金钱储入银行？然而，这正正就是欧央行的目的，该行希望透过负利率，迫使投资者减少存款，改而放到其他地方，例如股市，或是向外放贷，从而刺激欧元区的经济活动。由於股市相对债市更能直接刺激经济增长，所以欧央行不介意债券利息变为负数。

不过，欧央行的算盘恐怕没有打响，因为在负利率的债市下，债券的需求不但没有下跌，反而不断增加。究其原因，债券价格不断上升，已完全抵销到负利率的影响。

至於股市方面，反映欧元区整体股市表现的斯托克600指数，在全球多个股市均先后创新高后，直至现在仍未能突破2015年4月时的高位。

有见及负存款利率措施仍未“止咳”，欧央行可能会双管齐下。市场近日盛传，欧央行正考虑推出新一轮负利率长期再融资操作，準备向银行借出更多资金。

顾名思义，今次操作与历来各轮措施不同的是，借贷利率是负数，即从前借钱时银行还要付出些微利息，但日后不但不需要再付，而且还可以收到利息。

目前还未清楚这个可能性有多大，不过，可以推测的是，欧央行宁可扩大负利率政策，却不太愿意恢复买资产以刺激经济。

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